La gestión de la propiedad horizontal en Colombia enfrenta un panorama de cambios constantes, a pesar de que la Ley 675 de 2001, que la rige, no ha sido reformada. La inacción legislativa, que archivó los proyectos de ley que buscaban su actualización, ha dejado a administradores y copropiedades ante la necesidad de adaptarse a nuevas realidades en materia de seguridad, tecnología y, de manera crucial, a las exigencias fiscales y la convivencia diaria.

Un llamado a la acción frente a la seguridad

El aumento en la percepción de inseguridad en el país está forzando a las copropiedades a adoptar medidas más rigurosas. Aunque no hay una nueva ley nacional, la presión social y la necesidad de proteger a los residentes impulsan la implementación de controles de acceso más estrictos, sistemas de registro de visitantes y una migración hacia modelos de «portería preventiva» en lugar de «reactiva».

En ciudades como Bogotá, se han dado pasos significativos. La integración de las cámaras de seguridad privadas de los conjuntos residenciales con el sistema C4 de la Policía Metropolitana es un ejemplo de cómo la tecnología se convierte en un aliado. Esta medida, aunque local, obliga a las copropiedades a ajustar sus reglamentos para permitir esta interconexión y, al mismo tiempo, garantizar la protección de los datos personales.

La clave está en que las copropiedades, a través de sus asambleas y consejos de administración, deben ser proactivas. Se trata de una oportunidad para fortalecer los reglamentos internos con políticas claras sobre control de acceso y protección de datos, sin depender de un cambio en la ley general. La colaboración con expertos en seguridad y tecnología es esencial para implementar soluciones eficientes y seguras, como la citofonía virtual y las plataformas PropTech que permiten la validación de identidad en tiempo real.

El debate sobre el IVA en las zonas comunes

Una de las noticias más relevantes para la propiedad horizontal en 2025 es la posición de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) sobre el cobro del Impuesto sobre las Ventas (IVA) por el uso de zonas comunes. Si bien la DIAN aclaró que no se trata de un nuevo impuesto, sí ha reiterado, basándose en una sentencia del Consejo de Estado de 2014, que el arrendamiento de áreas comunes (como salones comunales, gimnasios o parqueaderos) con fines económicos genera la obligación de facturar y recaudar el 19% de IVA.

Este cobro aplica cuando la copropiedad explota comercialmente estas áreas, no cuando su uso está cubierto por la cuota de administración. Esto ha generado una gran preocupación en el sector, y ha motivado la presentación de un nuevo proyecto de ley que busca excluir expresamente del IVA los servicios prestados por la propiedad horizontal de uso exclusivamente residencial.

Mientras se resuelve este debate legislativo, es crucial que los administradores y los consejos de administración revisen sus reglamentos y políticas de cobro para evitar problemas con la DIAN.

Cambios en los manuales de convivencia y el uso de la tecnología

Sin una reforma integral de la Ley 675, los reglamentos de propiedad horizontal se han convertido en la herramienta principal para gestionar la convivencia y adaptarse a los desafíos actuales. La flexibilidad de estos manuales permite regular aspectos clave, como la tenencia de mascotas y el alquiler turístico.

• Vivienda turística: A falta de una ley nacional que defina el uso de plataformas como Airbnb, cada copropiedad tiene la facultad de decidir si permite o restringe el alquiler temporal de apartamentos. Es vital que esta decisión se refleje en el reglamento interno, incluyendo mecanismos de verificación y sanciones claras para evitar conflictos.
• Convivencia con mascotas: A pesar de las propuestas de ley para proteger a los animales de compañía, el reglamento de convivencia sigue siendo la norma para establecer los requisitos y las prohibiciones en la tenencia de mascotas. Desde el uso de zonas comunes con correa, la recolección de excrementos, hasta la regulación de razas de manejo especial, todo debe estar claramente especificado para promover un ambiente de respeto y armonía.
• Tecnología y automatización: El uso de plataformas PropTech no solo mejora la seguridad, sino que también optimiza la gestión administrativa. Estas herramientas permiten manejar la reserva de áreas comunes, la comunicación con los residentes y el pago de la administración, haciendo el proceso más transparente y eficiente.

En un entorno legal y administrativo que evoluciona rápidamente, contar con el respaldo de expertos es esencial. La firma Contacto Legal ofrece un portafolio de servicios que brinda el soporte necesario para navegar estos retos, incluyendo asesoramiento jurídico, gestión inmobiliaria y representación legal. La clave para una gestión exitosa no reside en esperar una reforma, sino en la proactividad de las copropiedades para fortalecer sus reglamentos, aprovechar la tecnología y contar con el respaldo de un equipo jurídico experto como el de Contacto Legal. Su asesoría especializada es fundamental para tomar decisiones informadas y asegurar una convivencia armoniosa y segura.